Comprar um imóvel vai muito além de pagar o valor da casa ou do apartamento. É
preciso se planejar financeiramente, porque existem outras taxas que o comprador precisa pagar para registrar o imóvel em seu nome — e muita gente só descobre isso depois da compra.
Esses custos só existem quando o imóvel está regularizado, ou seja, quando tem matrícula no cartório de registro de imóveis. Ela é comparada à certidão de
nascimento do imóvel: sem ela, o imóvel “não existe” oficialmente. Por isso, imóveis sem matrícula não geram cobrança de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) nem de taxas de cartório, já que, na prática, não é possível transferi-los legalmente.

1.Quanto custa o ITBI na compra de um imóvel? Entenda como funciona esse imposto
O ITBI é um imposto municipal que o comprador precisa pagar quando adquire um imóvel. Esse imposto está previsto no artigo 35 do Código Tributário Nacional (Leinº 5.172/1966) e deve ser pago ao município onde o imóvel está localizado.
Ele é obrigatório nas compras e vendas de imóveis registrados em cartório.

Qual o valor do ITBI?
Cada cidade define sua própria alíquota (percentual do imposto). Na maioria dos
municípios, como em Belém/PA, a alíquota é de 2%.
Esse percentual é aplicado sobre o maior valor entre o valor da venda, ou o valor
venal do imóvel (aquele informado pela Prefeitura).

Exemplo prático:
Se você comprar um imóvel por R$ 500.000,00 em Belém, o ITBI será de R$ 10.000,00 (2% de R$ 500.000,00).

Quem financia o imóvel também paga ITBI?
Sim, quem compra um imóvel com financiamento também paga ITBI — mas só uma vez. Mesmo que o contrato tenha cláusula de alienação fiduciária (o imóvel fica como garantia do banco), não se cobra ITBI sobre o financiamento, conforme o artigo 35, inciso II do Código Tributário Nacional.
Além disso, em muitos municípios há desconto no ITBI para imóveis financiados ou quando o comprador usa o FGTS na compra. Vale a pena conferir se a sua cidade oferece esse benefício.

Quando devo pagar o ITBI?
O fato gerador do ITBI só ocorre com o registro da compra e venda no cartório de
registro de imóveis, ou seja, quando o imóvel será oficialmente transferido para o
nome do comprador.
Mas atenção: na prática, o imposto costuma ser cobrado antes, como uma exigência para a lavratura da escritura pública de compra e venda, feita no cartório de notas. Isso acontece porque muitas prefeituras obrigam os cartórios a verificar se o ITBI foi pago, sob pena de o próprio cartório ser responsabilizado se houver alguma irregularidade.
Por isso, em quase todos os casos, você só consegue fazer a escritura e registrar o imóvel depois de pagar o ITBI.

Como emitir o boleto do ITBI e fazer o pagamento?
O boleto do ITBI é emitido pela Secretaria de Finanças do município onde o imóvel está localizado. Na maioria das cidades, o comprador pode gerar a guia de
pagamento online, de forma rápida e simples. Basta acessar o site da Secretaria de Finanças, preencher os dados do imóvel e do comprador, e o sistema gera o boleto na hora.

Em Belém/PA, a guia pode ser emitida diretamente no site: https://itbi.belem.pa.gov.br/

O site também oferece a opção de parcelar o pagamento. Se quiser pagar em
parcelas, é só selecionar essa opção no momento da emissão da guia.

Importante: O site só emite o boleto sem desconto. Se você tem direito a desconto no ITBI (como em casos de financiamento ou uso de FGTS), é necessário abrir um protocolo na Secretaria de Finanças (SEFIN/Belém) para análise. Depois disso, o boleto com o valor reduzido será liberado pela Secretaria.

2. Escritura pública: quando é obrigatória e quanto custa? Veja como funciona
A escritura pública é um documento feito no cartório de notas, no qual o comprador e o vendedor formalizam a compra e venda do imóvel, declarando sua vontade diante de um tabelião. Esse documento tem fé pública, ou seja, tem validade legal e é obrigatório em muitos casos.

Quando a escritura pública é obrigatória?
Ela é exigida por lei quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos,
conforme o artigo 108 do Código Civil. Abaixo desse valor, a escritura pode ser
dispensada (embora ainda seja recomendável).

Quanto custa a escritura pública?
O valor da escritura é pago diretamente ao cartório de notas e varia conforme o
preço do imóvel. Cada Tribunal de Justiça estadual define anualmente os valores aserem cobrados. No Estado do Pará, os emolumentos seguem uma tabela progressiva, conforme o maior valor entre o valor da venda, ou o valor venal do imóvel (aquele usado pela prefeitura para calcular impostos).

Acesse a tabela oficial de emolumentos dos cartórios do Pará (2025): cartoriosdopara.com.br – Tabela de Emolumentos 2025

Exemplo prático:
Para um imóvel vendido por R$ 500.000,00 no Pará, o valor cobrado pelo cartório
para lavrar a escritura pública é de R$ 4.199,76.

Quando a escritura pode ser dispensada?
A escritura pública não é necessária se o imóvel for financiado (art. 38 da Lei
9.514/1997), ou adquirido com uso do FGTS (art. 61, § 5º da Lei 4.380/1964).
Nesses casos, o contrato de financiamento ou o contrato de liberação do FGTS já têm validade jurídica suficiente para ser registrado diretamente na matrícula do imóvel, substituindo a escritura pública.

Certidões necessárias para a escritura pública: quais são pagas, quanto custam e para que servem?
Para lavrar a escritura pública de compra e venda de um imóvel, o cartório de notas exige a apresentação de várias certidões, tanto do comprador quanto do vendedor, além de documentos do próprio imóvel.
A maioria das certidões exigidas são gratuitas, mas outras têm custo. Aqui, vamos focar nas certidões pagas, indicando o preço, a validade e a função de cada uma noprocesso de compra.

Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel
● Utilidade: Confirma a identidade do imóvel e verifica se o vendedor é realmente o proprietário.
● Validade: Deve ter sido emitida nos últimos 30 dias.
● Base legal: Art. 259, inciso III, do Código de Normas do Pará.
● Valor: R$ 65,29

Certidão de Nascimento ou Casamento (do comprador e do vendedor)
Utilidade: Comprova o estado civil das partes. Isso é importante porque o casamento tem efeitos patrimoniais e, na maioria dos casos, o cônjuge precisa autorizar a venda do imóvel.
Validade: Deve ter sido emitida nos últimos 90 dias.
Base legal: Art. 261, parágrafo único, do Código de Normas do Pará.
Valor: R$ 184,05 (cada certidão)
Importante: Os valores informados são válidos para o Estado do Pará e podem variar em outros estados. Sempre consulte a tabela de emolumentos atualizada do seu estado antes de iniciar o processo.

3. Registro do imóvel: última etapa para transferir a propriedade para o seu nome
O registro imobiliário é a etapa final da compra de um imóvel — é nesse momento que a propriedade passa, oficialmente, para o nome do comprador.

Para fazer o registro, é necessário apresentar no Cartório de Registro de Imóveis:

Comprovante de pagamento do ITBI
Escritura pública de compra e venda (ou o contrato que a substitua, como no caso de financiamento ou uso do FGTS)
Certidões utilizadas na lavratura da escritura (desde que ainda estejam dentro do prazo de validade)
Se todos os documentos estiverem corretos, o cartório faz o registro na matrícula do imóvel, e a transferência de propriedade é concluída.

Quanto custa o registro do imóvel?
Assim como a escritura, o valor do registro varia de estado para estado e depende do valor do imóvel. Para facilitar, você pode consultar a calculadora oficial dos cartórios de registro do Brasil: Acesse aqui a calculadora de custos do registro de imóveis.

Exemplo prático:
Para um imóvel vendido por R$ 500.000,00 no Pará, o valor cobrado pelo cartório para registrar a compra e venda é de R$ 4.346,91.

Conclusão
Após a assinatura do contrato de compra e venda, ainda há um caminho importante a seguir para que o imóvel passe oficialmente para o nome do comprador. As etapas incluem o pagamento do ITBI, a lavratura da escritura pública, a emissão de certidões obrigatórias e, por fim, o registro da compra na matrícula do imóvel.

Todos esses procedimentos geram custos — que variam conforme o estado e o município. No Estado do Pará, seguindo a tabela de emolumentos de 2025, os gastos com a documentação costumam ficar em torno de 4% do valor do imóvel.

Por isso, é essencial que o comprador se planeje financeiramente não apenas para pagar o valor do imóvel, mas também para cobrir todos os custos com a regularização da compra. Isso garante uma transferência segura, legal e completa da propriedade.

Exemplo prático:
Para um imóvel vendido por R$ 500.000,00, o custo total com a documentação (ITBI + escritura pública + certidões + registro) é de aproximadamente R$ 18.980,06.

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